Planung: Unterhalt und Erneuerung nach Plan

22. Juni 2016 in     

Die Instandsetzung von Alterszentren ist eine interdisziplinäre Aufgabe mit vielen Herausforderungen. Ein grundlegender Masterplan ist deshalb unerlässlich.

Text: Dr. Barbara Hohmann Beck*

 

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Bild: Thomas Söllner / Fotalia
Die Stadt Zürich betreibt 25 Alterszentren mit rund 2150 Plätzen. Die Häuser befinden sich auf Stadtgebiet, einige wenige liegen in Agglomerationsgemeinden. Sie wurden mehrheitlich zwischen 1959 und 1991 gebaut. Einzelne Gebäude sind älter, sogar mit historischer Bausubstanz wie beispielsweise das Bürgerasyl aus dem Jahr 1875, das Pfrundhaus aus den Jahren 1840 und 1875 oder das Alterszentrum Kluspark, das als Krankenanstalt zwischen 1884 und 1897 erstellt wurde.

Bei der Nutzung als Alterszentrum wird von einem Lebenszyklus der Bausubstanz von 30 bis 35 Jahren ausgegangen. Danach müssen die Häuser instandgesetzt und die Infrastruktur modernisiert werden. Wegen des Umfangs der Baumassnahmen können die Häuser nicht in bewohntem Zustand instandgestellt, sondern müssen jeweils für ein bis mehrere Jahre geräumt werden. Dieses Erfordernis wie auch die Zahl der Alterszentren verlangt ein systematisches und planmässiges Vorgehen. Neben den Baumassnahmen ist jeweils zu klären, wo die Bewohner und Bewohnerinnen während der Bauzeit wohnen können und was mit den Mitarbeitenden geschieht. Letztgenannter Aspekt ist speziell vor dem Hintergrund des akuten Personalmangels im Pflegebereich ein wichtiger Punkt, sollen doch gute Mitarbeitende dem Unternehmen erhalten bleiben.

Der ursprüngliche Zehn-Jahres-Plan

Bereits 2001 wurde erstmals ein Zehn-Jahres-Plan für die systematische Erneuerung verabschiedet. Das Programm sah vor, dass jährlich ein Haus instandgesetzt werden solle. Für die Bereitstellung von Wohnraum für die Bewohner und Bewohnerinnen wurde ein temporäres Alterszentrum geschaffen, das im ehemaligen Personalhaus vom Stadtspital Triemli eingerichtet wurde. Damit konnte die gastronomische Infrastruktur des Spitals genutzt und die Wäsche durch ein nahegelegenes Alterszentrum aufbereitet werden. Zentrale Idee des temporären Alterszentrums war es, möglichst alle Bewohnenden gemeinsam mit den meisten Mitarbeitenden als Wohngemeinschaft an den neuen Standort zu bringen und nach der Bauphase auch wieder gemeinsam zurückzugehen.

Effektiv wurden im Zeitraum 2003 bis 2011 drei Häuser instandgesetzt und teilweise erweitert sowie ein Personalhaus umgebaut und für Bewohnende genutzt. Es zeigte sich, dass die ursprünglich vorgesehene Kadenz der Instandsetzungen mit nur einer Rochadefläche nicht gehalten werden konnte, da die Bauphasen je nach Eingriffstiefe bis zu drei Jahren dauern können. Auch blockierten Rekurse gegen das Bauvorhaben an sich und gegen Vergabeentscheide ein kontinuierliches Arbeiten und führten zu Verzögerungen am Bau und in der Folge zu Leerstand der Rochadefläche.

Aktuelle Planung mit Horizont bis 2028

2012 wurde durch die Vorstehenden der Departemente Gesundheit und Umwelt und Hochbau der Auftrag zur Neuauflage des Masterplanes erteilt. Dabei sollten die Anforderungen der 2000-Watt-Gesellschaft und die aktuellen Anforderungen der Betriebsführung und der Pflegekonzepte berücksichtigt werden, die übergeordnet in der 2012 verabschiedeten Altersstrategie der Stadt Zürich festgehalten sind. In der Altersstrategie ist auch festgehalten, dass die bestehenden Angebote erhalten und weiterentwickelt werden sollen, dies als klares Bekenntnis der Stadt zum Angebot von verschiedenen Wohnformen im Alter, die sich ergänzen und die gesamte Palette der Wohn- und Pflegeversorgung für Menschen im Alter umfassen.

Die Neubearbeitung des Masterplanes der Alterszentren Stadt Zürich umfasst nun einen Zeithorizont von 15 Jahren, das heisst von 2013 bis 2028. Überlegungen für weitere Jahre und für die Instandsetzung des gesamten Portfolios liegen vor, sind

Strategische Zielsetzungen und ihre Umsetzung

Die strategischen Ziele des Masterplanes umfassen ein Bündel von unterschiedlichen Aspekten, die hier zusammengefasst wiedergegeben werden.

  • Bestehendes Platzangebot beibehalten und weitgehend innerhalb der Stadtgrenze anbieten
  • Zeitgemässen Standard sicherstellen, orientiert an den Bedürfnissen der Bewohnenden, den Anforderungen für eine wirtschaftliche Betriebsführung und gemäss den Richtlinien für den Bau von Altersheimen (2)
  • Dienstleistungen und Räume der Alterszentren der Quartierbevölkerung zugänglich machen
  • Ausrichtung für spezifische Bedarfsgruppen weiterführen (Psychische/ Sozial auffällige, Menschen mit Demenz)
  • Gezielte Steuerung der Baukosten, damit die Hotellerietaxen auch für Bezüger von Ergänzungsleistungen tragbar sind
  • Anforderungen der 2000-Watt-Gesellschaft, Masterplan Energie der Stadt Zürich und weitere Vorgaben des Hochbaudepartements sind einzuhalten.

Insbesondere die letztgenannten Anforderungen sind eine hohe Hürde für den Betrieb wie auch für Planer und Architekten. Die vertiefte Analyse der Umsetzung der 2000-Watt-Anforderungen hat gezeigt, dass nicht ein einzelnes Objekt isoliert beurteilt werden kann. Das ökologisch Wünschbare und das wirtschaftlich Sinnvolle kann aber mit einer Portfoliosicht des gesamten Gebäudebestandes der Alterszentren sehr wohl umgesetzt werden, indem in Ersatzneubauten und Neubauten andere Möglichkeiten ausgeschöpft werden können als in der bestehenden Bausubstanz. (3)

Auch die Umsetzung der gewünschten Wohnstandards, zum Beispiel eine Zielgrösse von 24 Quadratmetern Wohnfläche pro Ein-Personen Appartements, das Angebot von Nasszellen inklusive Dusche in allen Appartements oder Gymnastik- und Fitnessräume kann je nach Gebäudestruktur nicht überall sichergestellt werden. Aus Kostengründen sind zudem Mehrfachnutzungen der Allgemeinräume überall dort anzustreben, wo sie nicht durch massive Erhöhung der Betriebskosten erkauft werden müssen.

Bei der Planung sind immer die späteren Betriebskosten und die Auswirkungen der Baukosten auf die Mieten der Gebäude im Fokus. In der Projektorganisation ist dazu neben den Alterszentren als Betreiber und als Nutzer-Vertreter auch Immobilien Stadt Zürich als Eigentümer-Vertreter integriert.

Öffentliche Bauten sind anspruchsvoll

Das Bauen im öffentlichen Bereich ist anspruchsvoller als bei privaten Organisationen und Bauherren. Die Gebäude sollen Vorbildcharakter haben und Qualität nicht nur im Bauwerk selbst, sondern auch im Städtebau zeigen. Die Vorgaben des Submissionsrechtes sind einzuhalten, gegen Vergabeentscheide kann rekurriert werden. Die Umsetzung der 2000-Watt- Gesellschaft, ein Ziel das vom Zürcher Stimmvolk 2006 im Gemeinde-Gesetz festgeschrieben wurde, soll eingehalten werden.

Auch andere Gesetze und Vorschriften sollen vorbildhaft eingehalten werden, damit nicht der Eindruck entsteht, dass die öffentlichen Bauten Sonderbewilligungen erhalten, die für Private nicht gelten.

Die Finanzierung der Bauvorhaben muss im städtischen Finanzplan mit zahlreichen anderen Aufgaben des Gemeinwesens konkurrieren wie dem Bau von Schulen, Sportanlagen oder Kongresszentren, die je nach öffentlicher Meinung Priorität haben und Support geniessen. Die demokratische Mitsprache der Volksvertreter im Gemeinderat oder der Gemeindemitglieder bei Volksabstimmungen sowie die interessierte Quartierbevölkerung erweitern den Kreis der zu involvierenden Personen. Es sind Fristen für den parlamentarischen Prozess einzuhalten und die Termine von Volksabstimmungen zu berücksichtigen. All das wirkt sich auf die Planungszeit aus und verlängert den Prozess.

Zuerich 21.5.2013 - Geschaeftsleitung der Altersheime der Stadt Zuerich. Photo by Annette Boutellier

*Dr. Barbara Hohmann Beck, Ehemalige Vizedirektorin der Alterszentren Stadt Zürich

 

Bild: Der Masterplan der Stadt Zürich.

Bild: zVg

 

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