Les pièges et les prochaines étapes pour les experts du secteur immobilier helvétique

19. février 2018 en     

DE LA SUISSE ALLEMANDE À LA ROMANDIE

Il est commun d’entendre en Suisse qu’il existe des différences prononcées entre les régions linguistiques. Les professionnels de l’immobilier qui exercent au niveau national ont certainement entendu l’expression « Röstigraben ». Mais comment se manifestent ces différences dans le domaine de l’immobilier? Sont-elles surmontables? Et surtout, est-il possible de pouvoir amoindrir ces différences?

Écrivain: Grigor Hadjiev Directeur Suisse romand, RESO Partners SA – Part of Drees & Sommer

Pour réponde à ces questions, RESO Partners a mené une vingtaine d’entretiens semi-directifs auprès d’un échantillon représentatif d’acteurs de l’immobilier suisse de premier plan (Prestataires FM, Investisseurs, Développeurs, Construction, Valorisation, Conseil). Les résultats peuvent être résumés ainsi: «plus de préconçus culturels que de différences de fonds dans l’exercice de métier, mais un paysage professionnel hétéroclite». Voici quelques explications:

DES MÉTIERS AVANT TOUT SIMILAIRES
Dans l’ensemble, l’exercice des métiers de l’immobilier est assez similaire. Cela est dû aux normes et processus de travail standardisés à l’échelle nationale (ex : Normes SIA, ProLeMo, eCCC-Bât…etc.). On remarque également que la standardisation est corrélée à l’internationalisation. Plus l’entreprise est internationale, et plus ses processus seront standards dans les régions suisses.

 

UNE OFFRE DE FORMATION DISPARATE
À l’exception des diplômes réglementés au niveau fédéral (ex : CFC), l’offre en matière de formation reste très régionale. En Suisse romande, elle est quasi inexistante, ainsi les entreprises recourent souvent à des formations en interne.
Il en va de même pour les formations supérieures : la Suisse romande est très en retard sur la Suisse alémanique. À titre d’exemple, la haute école des sciences appliquées de Zurich (ZHAW) propose un M.Sc et un B.Sc en Facility Management, et l’Université de Zurich un MAS en Real Estate alors que ces domaines de formation n’existent toujours pas en Romandie. Il y a bien en master en immobilier proposer par l’IEI de Genève, mais il tend à rester très généraliste.
En un mot, l’offre de formation est hétérogène sur l’ensemble de la Suisse et largement insignifiante en Romandie. Ceci créer une disparité en matière de qualité d’instruction et de répartition de la main d’œuvre opérationnelle.
La création de formations spécifiques aux métiers de l’immobilier en Suisse romande, me semble être une piste de réflexion à laquelle les acteurs public et privé devraient penser.

DES ORGANISMES AXÉS SUR LE MÉTIER
Hormis la construction qui est fortement décentralisée, le reste des métiers ont tendance à séparer les postes opérationnels des postes administratifs, où ces derniers sont centralisés au siège de l’entreprise. On remarque également que la centralisation est liée à l’essence même des Core Business des entreprises. Des métiers orientés stratégie ont tendance à centraliser les processus de décision. Cela leur permettant d’augmenter le contrôle, donc obtenir une meilleure gestion des portefeuilles d’investissement. En revanche, les métiers orientés prestations ont des processus opérationnels décentralisés afin de pouvoir garantir une plus grande flexibilité, et ainsi garantir de meilleures prestations.

DES PROCESSUS «À LA SUISSE»
Selon les retours collectés auprès des entreprises, il ressort que: les suisses allemands seraient plus formels dans leur travail que les romands. Ces derniers auraient l’habitude de travailler avec des méthodes plus flexibles, et seraient moins réfractaires à adapter les processus à la situation. Cela principalement dû au fait que certains documents internes de ces entreprises sont rédigés prioritairement en langue allemande, et que les traductions ne sont pas forcément immédiates.
Par ailleurs, les régions ne sont que très peu représentées dans les processus décisionnels, et cela engendre un manque d’information et de connaissance des tissus économiques locaux pour les entreprises. Si elles désirent s’intégrer de façon durable en Romandie, elles devront tôt ou tard intégrer les régions aux processus.

UN MANQUE CRUCIAL DE COMMUNICATION
À l’exception de petites rivalités culturelles propres à chaque communauté linguistique, il n’existe pas véritablement de préconçus entre les romands et les alémaniques dans le secteur de l’immobilier. Cependant, nous remarquons des difficultés de communication interlinguistique en interne dans les entreprises. Cette facette a tendance à formaliser une vision binaire: Suisses allemands «procéduriers» & Romands «flexibles» et «auto-suffisants».
La Suisse est un pays multilingue, cela implique un besoin de compréhension mutuelle entre régions, si une entreprise veut garantir un succès national. Si des sujets, processus, et/ou documents concernent l’ensemble des régions, il est conseillé de les avoir en format plurilinguistique afin de favoriser la standardisation interne et l’esprit d’équipe au sein de l’entreprise.

 

CONTRAINTES AU DEVELOPPEMENT NATIONAL

Les principales contraintes auxquelles vont être confrontées les entreprises de l’immobilier sont les suivantes : capital humain, organisation, & connaissances. Les entreprises ont à l’heure actuelle un problème lié au recrutement de spécialistes et de cadres dirigeants compétents. Bien souvent elles doivent aller chercher au-delà des frontières de la Suisse pour en trouver. En complément à cela, elles ont également un problème à déceler des personnes bi- ou voir trilingues.
La centralisation va également se renforcer avec la digitalisation constante. La question qui se pose est celle de l’inclusion dans le processus décisionnel de l’ensemble des régions.
Finalement s’ajoute le risque de perte de connaissance du marché local si les personnes actives ont été formées à l’étranger, et/ou si les grandes décisions sont prises unilatéralement par le siège central.

EN CONCLUSION
L’étude démontre que malgré des différences quasi absentes dans l’exercice des métiers de l’immobilier, il existe des disparités fortes dans l’approche de ceux-ci. L’expertise, la compréhension des caractéristiques régionales, et les compétences linguistiques sont les facteurs clefs de réussite à adapter au sein des organisations qui veulent couvrir l’ensemble de la Suisse. Ces questions doivent être prioritaires dans la promotion des jeunes talents afin de renforcer l’avenir économique des entreprises.

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